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回顾过去5年刚需不断外溢

刚需什么时间买房最划算?答案是:五年前!

回顾过去五年,全国主要城市的购房门槛都有显著提升。

回到咱青岛,虽然房价没有一线城市那般涨幅明显,但说起买房,依旧有不少人懊悔五年前没买房。

因为近日和一些网友谈及了这个话题,小编特别查阅了最近五年来青岛的新房成交均价,尤其是曾经的一些热点交易片区相关房价数据,在经过了一番调查了解后,小编发现虽然过去了5年,刚需的主力从85后变成了90后,但其实刚需们买房的“承受力“并没有太大的提升,能够承受的首付与总价与5年前相差不多。 

五年前青岛刚需们"最爱"的是李沧

回顾过去,2014年前后时,青岛楼市经历了一次低谷。直到2015年楼市二套房首付降至四成、公积金首付降至2成等政策的刺激下,青岛楼市开始回暖,房价从彼时开始逐渐上涨。根据相关机构统计数据显示,2014年时青岛全市新房均价仅为10792元/㎡,而最新房价数据却显示,到了2020年4月青岛全市新房成交均价已达到15429元/㎡。

在2014年前后,一提到刚需置业,李沧商圈、东李,以及交通商务区这些片区的新盘首当其冲,彼时这几个片区的新盘价格均为10000元/㎡—13000元/㎡上下。

五六年前,李沧区的市政配套还略有落后,大批新盘都在兴建中,大都未达到入住标准,当时去李沧看房,觉得整个李沧区就仿佛一个巨大的工地,新盘一个挨着一个,同类竞争激烈,所以上市时也都定价比较实在,比如海尔鼎世华府当时的均价在9000-9500元/㎡左右,与它同时期的另一个李沧大盘中海国际社区,开盘更早些,当年首开时起价仅为7700元/㎡,均价在8800-9500元/左右。正是因为明确的定位,实惠的价格,在当时也吸引了大批刚需客群,这两大新盘随后一直稳居青岛热销楼盘前三甲,长达两三年,也彻底奠定了当年李沧区"青岛楼市刚需腹地”的地位。

除了李沧商圈,东李和交通商务区其实也十分受刚需青睐,主要就是因为当时这些片区的价格都"很实在",不过因为商业和交通等生活配套设施那时还不十分便利,很多年轻人都因为手头不宽裕把“婚房”买在了这里,却在主城租房生活。此后随着地铁3号线的开通,才让李沧真正变得“便捷起来”,沿线的以李沧交通商务区片区为代表的几个片区在2013—2016年之间,迅速晋升为刚需最青睐的主城置业片区,无论新房、二手房都经历了一波房价上涨,到了2020年,李沧区当下最具代表性的地铁新盘,龙湖春江天境如今新房售价已经在25000-26000元/㎡左右了。

五年后青岛刚需开始远走近郊片区

如今5年多过去了,青岛新房价格也历经跌宕起伏,最终定格在15429元/㎡。虽然各区域涨幅不同,但是仔细对比就不难发现,刚需们"可承受"、"有能力购买"的片区,依然是那些新房价格在刚刚越过“万元线”的区域。

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根据青岛新闻网此前发布的一份购房大数据显示,市南、崂山的成交量至少连续两年排名末位,青岛新房市场的主力成交片区在西海岸、城阳、胶州、即墨。小编整理了这几个区域如今的新房成交和均价情况——

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老黄岛新房均价走势图

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老胶南新房均价走势图

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城阳新房成交均价

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胶州新房成交均价

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即墨新房成交均价

来自专业机构最新统计数据显示,老黄岛今年4月新房成交均价17789元/㎡,老胶南最新成交均价13642元/㎡,城阳最新成交均价14829元/㎡,胶州为10362元/㎡,即墨13550元/㎡。

由此看来,5年时间过去了,刚需购房者的"买房承受力"并没有大幅上涨。也是因此,如今青岛楼市刚需的首选置业片区,已经逐渐“西进”和“北扩”至近郊板块。

业内:近郊板块的交通配套升级也"很关键"

五年前,刚需置业选择“西进”和“北上”还只是少数人的大胆尝试,因为彼时地铁还未开通、在近郊区生活还有诸多不便之处。然而随着青岛城市建设的不断发展完善,由交通“缩小”的城市距离让西海岸、城阳等近郊区域的城市定位发生着改变。

在2013年前后,西海岸和城阳的楼市定位一直都是投资和养老置业,两个区域新盘上市的卖点也主要是优美的自然环境和低廉的价格。然而随着青岛地铁陆续投用,让青岛市民真正感受到了便利,于是沿着正在建设中的地铁线,"西进北上"去淘刚需房也成为了许多年轻购房者的共识,如今这些近郊片区众多新楼盘都将“地铁”作为了一个有力的卖点。在主城区在售新项目逐渐减少,且主推改善大户型,总价过高等的大背景下,越来越多的刚需置业者开始把目标置业区域瞄向这里。

而说到胶州和即墨,在5年前可是还是主城刚需买房时“连想都不会想”的区域。但在即墨撤市划区后,连通主城与即墨的地铁11号线也顺利开通,即墨与主城的距离拉近了,也开始有刚需把关注的目光投向了这里。而胶州楼市的热度则几乎是与即墨同时热起来的。如今新机场、上合示范区、跨海大桥连接线都为胶州楼市加码,助推片区楼市不断提升认可度。

【记者手记】

五年前人们一提到“刚需”置业,脑海中首先浮现的一定是李沧区。然而如今的青岛在“三城联动”及“拥湾发展”等战略的实施下,城市发展的边界在不断地扩大。尤其是随着青岛轨道交通建设的推进,曾经人们觉得“遥不可及”的近郊片区也逐渐从“配角”转正,一跃成为青岛新房市场的“主角”。这也从另一个侧面说明,青岛的城市版图正在飞速发展,城市发展边界正在不断扩张。

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